住宅ローンでお困りの方へ Q&A

弁護士法人名古屋総合法律事務所に寄せられました住宅ローンの滞納や競売や任意売却に関するよくある質問です。
もし、これ以外にもご質問がございましたら、お問い合せフォームもしくは、お電話にてお尋ねください。

Q1.住宅ローンの返済が滞っていますが、どうなりますか?
A1.債務者が借入金の返済ができなくなった場合に、最終的には、債権者が不動産(抵当不動産等)を差押え、裁判所へ担保不動産の競売申立を行い物件を処分します。
Q2.「期限の利益が喪失」とは?
A2.例えば、住宅ローンで「3000万円を毎月1回、合計420回(35年)で返済」という金銭消費貸借契約をしたとします。これは、「35年間という時間をかけて返済することができる権利がある」という意味の契約です。 ところが、滞納が1~2ヶ月と続き各金融機関の規定回数以上、返済をしない場合、35年間という期限(分割で支払える権利)が無くなって、即座に全額の一括返済を迫られることです。 規定回数については、住宅金融支援機構の場合は概ね6ヶ月とされています。他の銀行などの金融機関では3ヶ月ということもあります。
過去の滞納などの返済実績も期限の利益の喪失の時期を多少左右することもあります。
Q3.保証会社が「代位弁済」したとはどういうことですか?
A3.期限の利益を喪失すると、銀行は同時に保証会社にローンの残債務の一括払いを請求します。保証会社が代わってローン債務残高の全額を一括で銀行に支払うことになります。これを「代位弁済」と言います。
Q4.保証会社の代位弁済後、住宅ローンの返済を以前のようにしたくてもできないのですか?滞納した金額を支払うことはできますか?
A4.すでに期限の利益を喪失しているので、保証会社は一括返済でしか認めません。 しかし、住宅ローン特別条項付き個人再生を保証会社の代位弁済後6ヶ月以内に申立てれば、代位弁済をなかったものにし、月々の分割払いを可能な状態に戻す「巻き戻し」することが可能です。
Q5.現在ローン滞納中ですが、返済期間の延長などは可能ですか?
A5.現在滞納中の場合に、金融機関は返済期間の延長は応じることはまずないでしょう。 他の銀行などで「借り換え」を検討しても、すでに個人信用情報に延滞記録が出ていると思われるので、この方法も難しいと思います。
滞納する前に金融機関等に相談に行くべきでしょう。
Q6.競売で売れれば住宅ローンはなくなるのですか?
A6.住宅ローンが残り2000万円で競売で1500万円で落札されると残り500万円は債務として残ります。この場合、債権者と月額支払金額などを決めて、月々お支払いをしていくことになります。
Q7.任意売却のデメリットって何ですか?
A7.任意売却は競売に比べメリットが多いですが、任意売却のデメリットとして考えられるものは以下の通りです。
  1. 価格の折り合いがつかないケース 任意売却は競売より高く売ることができますが、それも買い手側の同意があってこそです。売買価格と債権者の求める金額の開きが大きく折り合いがつかない場合には、債権者は任意売却を許可しないというケースも起こり得ます。
  2. 手続きや交渉の負担 競売の場合は、債務者が何もせずとも事は進んでいきます。一方、任意売却の場合は、債権者との交渉や買取希望者とのやりとり・内覧、各種手続きなどがあり、任意売却業者に依頼してやってもらわなければなりません。
  3. 債権者が同意してくれない場合 銀行や信用金庫などの金融機関によっては任意売却を認めてくれない場合があります。滞納してしまうにしても、その時から誠意ある説明などをしておくべきです。
Q8.任意売却すれば住宅ローンはなくなるのですか?
A8.住宅ローン額より低額で任意売却した場合は、その差額が債務として残ります。この場合、債権者と月額支払金額などを決め月々お支払いをしていくことになります。
Q9.任意売却を途中でやめることは可能ですか?
A9.可能です。その場合は競売となる恐れがあります。
Q10.「競売開始決定通知」が届きましたが、任意売却することはできますか?
A10.任意売却することはできます。 競売の取下げは「入札開始日」前まで可能ですが、債権者との交渉や、不動産の調査、販売活動などをしなくてはなりません。 任意売却を行うのに残された時間はかなり少ないです。
Q11.「競売開始決定通知」が届きましたが、自宅を残すことはできますか?
A11.自宅を残す方法として、保証会社の代位弁済日から6ヶ月以内に「住宅資金特別条項付き個人再生」の申立があります。 条件が合い、弁護士に依頼して準備をするのにも、残された時間はかなり少ないです。

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